开发完成后的价值

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開發完成後的價值是全國科學技術名詞審定委員會審定、公布的專有術語。

漢字，中國古人智慧的結晶。千百年間，它經歷了「甲金篆隸草楷行」的發展。從記錄的工具到藝術的載體，它的身上，傾注了無數先人的心血。

名詞解釋

開發完成後的價值（gross development value）是指未來開發完成後的房地產的價值或價格。

採用假設開發法估價時，開發完成後的價值不能採用成本法預測或測算，否則，表面上是採用假設開發法進行估價，實際上是採用成本法進行估價。有人據此認為同一估價對象不能同時採用成本法和假設開發法進行估價。這種觀點是不正確的。許多待開發房地產，如住宅、寫字樓、商場、飯店等在建工程，不僅可以而且應當同時採用成本法和假設開發法進行估價，只是在採用假設開發法估價時，開發完成後的價值不能採用成本法預測或測算。

開發完成後房地產價值的差異

（1）靜態假設開發法：按照評估基準日的市場行情，確定開發完成後的房地產的市場價值，無需預測開發期間由於房地產市場波動對銷售價格產生的影響，並且假設開發完成後房屋即一次性全部銷售完成，無需考慮銷售周期和銷售回款對評估價值的影響。

（2）動態假設開發法：需要根據現有房地產市場行情，結合未來房地產市場走勢，預測開發完成後房地產的市場售價，需要考慮銷售周期和銷售回款對評估價值的影響。

2、後續開發成本的差異

開發成本通常包括土地費用、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費和開發間接費。

假設開發法

假設開發法也稱為剩餘法，是評估房地產開發用地、在建工程等待開發房地產價值或價格的常用方法，其本質與收益法相同，是以房地產的預期收益(具體為開發完成後的價值減去後續開發的必要支出及應得利潤後的餘額)為導向求得房地產的價值或價格。

假設開發法通常分為靜態假設開發法和動態假設開發法，近年來，動態假設開發法被廣泛使用，靜態假設開發法已經基本不再使用，現將兩種方法的原理和差異總結如下：

1、靜態假設開發法

靜態假設開發法（剩餘法）是在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除後續開發成本、相關稅費、投資利息和投資利潤後，以價格餘額來確定被評估對象價值的一種方法。具體公式如下：

土地評估值=開發完成後房地產價值-後續開發成本-銷售費用-管理費用-增值稅稅金及附加-投資利息-投資利潤-土地增值稅-所得稅

2、動態假設開發法

動態假設開發法的基本原理是運用現金流折現法原理，根據評估基準日的房產市場價格、銷售進度、開發進度安排，預測未來各年房地產銷售現金流入和後續開發成本、銷售費用、管理費用和稅金（銷售稅費、土地増值稅及企業所得稅）的現金流出，得出每年的淨現金流量，釆用適當的折現率將各期淨現金流折現並加和而得到的存貨的評估價值。動態假設開發法屮，投資利息和投資利潤不單獨體現，而是包含在折現率中。具體公式如下：

土地評估值=開發後房地產價值現值-後續開發成本現值-銷售費用現值-管理費用現值-增值稅金及附加現值-土地增值稅現值-企業所得稅現值