產業園
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中文名稱: 產業園 外文名稱: Industrial park 特點: 發具有部分替代性 |
產業園是指由政府或企業為實現產業發展目標而創立的特殊區位環境。它的類型十分豐富，包括高新技術開發區、經濟技術開發區、科技園、工業區、金融後台、文化創意產業園區、物流產業園區等以及近來各地陸續提出的產業新城、科技新城等。[1]
目錄
前景
產業園區建設與傳統房地產開發具有部分替代性。而當前國家對傳統房地產項目不斷的進行調控，這也客觀上為產業園區建設創造了更大的經營空間，減少了產業地產的投資風險，提高了園區運營的穩定性和可控性，吸引了更多傳統住宅房地產開發商的目光。金融危機之後，大約有12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設項目，從2005年第一次房地產調控開始，則有約30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，二線城市比例稍低。
事實上，產業園建設正如理論分析一樣已經駛入了快車道。截至2011年，我國國家高新技術企業區一共88家，上報統計的企業總計5.96萬家，實現營業總收入13.16萬億元，工業總產值10.49萬億元，工業增加值2.74萬億元，淨利潤7672億元，出口總額3000億美元，上繳稅額6613億元。其中，工業增加值占同期全國第二產業增加值的比重達到12.4%。2012年國家計劃再升級16家省級高新技術企業區，屆時我國國家級高新技術企業區總數將破百。產業園區數量以及園區產業發展均呈飄升之態。
從地方經濟發展趨勢看，產業園區確實逐漸成為區域經濟發展的引擎，帶動着區域整體實力提升。但是不容忽視的是由於產業地產開發及運營剛處於起步階段，開發企業和運營商的經驗不足，加之在開發過程中會面臨地方政府的干預，容易出現過度追求稅收、缺乏對園區系統科學的專業規劃、吸引追求低成本和低稅收的產業進駐等問題，容易引發區域集聚效應差、土地利用效率偏低、企業同質化競爭嚴重、忽視構建產業環境、配套不平衡、產業帶動作用不明顯等諸多問題。
基於產業園開發運營現狀及存在的問題，本報告提出了相關改善方案，主要從中國產業園區建設行業的發展現狀、開發及經營模式、傳統房地產商在產業園建設領域及園區投資運營企業間的競爭形勢等進行分析;由於產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體，具有複雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體，表現出一定的宏觀性;另一方面由於其運營方式多為政府投資或規劃，開發企業管理運營，因此又具有一定的微觀性;前瞻將重新定義產業園區細分市場，梳理各細分領域競爭現狀，針對全國重點經濟區域環境特點分析產業園區域形態。
產業園發展模式
管理模式:美國產業園區的發展有三種主導形式，分為學校或民間非贏利機構主導型、政府主導型以及政府、大學、企業聯合管理型，其中後者採用度最高。政府主導型存在較為寬鬆的物質環境、智力環境和政策支持等優勢。然而，由於政府行政色彩過於明顯，企業的依賴性較強，可能導致企業創新精神喪失，不利於企業和園區的可持續發展。政府主導型在我國產業園區中占比最大，適當採用其他形式有利於規避"爛尾"風險。
產業發展模式:美國產業園區主要採用依託技術發展、產業帶動產業集聚發展兩種模式。其中，技術依託型的產業類型由科學園、科學城、技術城以及加工園，產業依託型的有優勢企業主導、中小企業集聚以及複合型產業發展三大模式。美國產業園定位相當明確，因此後期選址、企業類型等都為定位服務。相較而言，我國產業園幾乎都以產業帶動為主，技術帶動型簡鳳毛麟角。
我國產業園區發展起步較晚，應吸取發達國家前期拓荒過程中累積的經驗，以避免重蹈覆轍而走了彎路。當前，由於我國產業園區的過度開發建設，缺乏合理規劃布局，導致了省與省、市與市、縣與縣、鄉鎮與鄉鎮之間的無序競爭，市場競爭越發白熱化，對產業園區可持續發展極其不利。這個因素往往使信貸機構產生悲觀預期，從而降低企業融資能力。
區域發展規劃
產業園區作為區域經濟發展的龍頭，是對外開放、招商引資的主要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平台。在各地"十二五"規劃中，產業園的上馬和擴建令人矚目，如貴州要建設百餘個特色產業園、重慶要建設離岸數據開發和處理中心兩大基地、黑龍江要建設哈大齊工業走廊建設區、安徽要形成10個左右的新興產業基地，據統計，"十二五"期間，各地千億級的產業園規劃就有十餘個，這意味着，未來五年，中國或將進入各類產業園區建設的高峰期，投資規模數萬億元。