產權酒店
簡介
- 起源
- "產權式酒店"起源於歐洲20世紀70年代，風行於世界一些著名旅遊城市和地區(如美國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為興盛)，此種模式經過數十年發展，已成為一種被社會廣泛接受的房產和旅遊投資品種。投資者購買產權酒店後，通常每年確定自己的使用天數，其他時間則交給酒店管理公司統一出租(經營)，收取一定比例的返租(經營)收入，實現保值增值。
- 前景
- 據國際旅遊組織1996年報告，全球時權和產權產業1986~1995年這10年間增長15.8%;據權威預測，到2004年，世界產權酒店的銷售額將達到2490億人民幣。到90年代初，全球引入產權式經營的旅遊目的地數量增長了6倍。到1995年，全球81個國家4000個旅遊目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。產權式酒店將風靡全球旅遊地區。
- 發展背景
- 社會財富的積累促進了旅遊業的發展，旅遊業的繁榮為社會創造了更多積累財富的機會。
- 研究顯示，在工業化國家的發展過程中，隨着社會商貿活動的日漸繁榮、現代科學技術水平的不斷進步，促進了各類商務旅遊活動的發展。而社會個人及家庭財富的不斷增長、為人們追求高生活質量奠定了基礎，從而促進了社會大眾對休閒度假旅遊高品位時尚生活方式的需求。經濟的高度發達，社會財富的積累，在引導人類社會走向進步的同時，也促進了世界上最大的朝陽產業 --- 現代旅遊業的高速發展。
- 旅遊房產(住宿業)具備消費和不動產投資雙重屬性，一方面，旅遊房產(住宿業)是現代旅遊業的重要組成部分，為各類旅遊、休閒度假者提供相應的住宿、餐飲、娛樂等高品質消費服務;另一方面，旅遊房產也是商業房地產投資開發產品之一，具備極強的投資經營和資產增值價值。正是富裕社會帶來的社會大眾化旅遊高潮的出現，形成了全球最大的旅遊產業，從而激發起各類社會資本對旅遊房產的投資開發，其中也包括社會中產階級私人及家庭對旅遊房產的消費和投資熱情。
- 在當今歐美發達國家既存在以純休閒度假為消費目的的時權酒店(Timeshare Hotel);也有兼顧休閒度假消費和房產投資相結合的度假類第二住所( Residence for leisure and vacation );同時，還包括20 世紀60 年代左右在美國出現的，以旅遊房產為投資對象的有限合夥投資機構(Limited Partnership)和權益性房地產投資基金(REITS)等准金融產品，該類投資模式的出現就是為了滿足廣大普通投資者能夠得到與實力較強的投資機構對大型旅遊房產項目同樣的投資機會。
定義
以酒店的房間為單位，開發商將每間客房分割成獨立產權(擁有產權證)分別出售給投資者，投資者一般都將客房委託酒店管理公司統一出租經營，以獲取年度客房經營利潤，同時投資者享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權。每一套客房都各擁有獨立的產權，投資者如購買商品房一樣投資置業，將客房委託給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產權酒店概念的實質就是迎合普通老百姓的不動產投資理財需求。產權酒店商業模式和國外的權益性房地產投資基金、房地產有限合夥企業較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經營型住宿業房地產的投資行為，目的是獲得房地產增值和經營收益。
分類
- 產權式簡介
- 產權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業項目中的一間或多間客房的一種投資模式，並不是指某單一類型的酒店住宿產品。當前市場上出現的產權酒店類型包括為各類商務旅遊、旅遊觀光和休閒度假旅遊者提供住宿服務，是指分布在商務和旅遊城市、旅遊風景區、旅遊度假區的各類以投資經營為主要目的的旅遊星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店(或精品酒店)、經濟型酒店。
- 產權式酒店為資本運作、產品開發、資產經營、旅遊休閒度假創造了一個互動平台，是一種結合了金融業、房地產業和旅遊業的複合型產品，它使產業鏈上的每一個環節資源都得到了充分的發揮，並最終得以實現產權式酒店開發、投資和消費價值的多方雙贏。
- 根據對國際旅遊房產發展經驗的總結，以及對國際旅遊房產市場需求內在因素的深度分析，結合對現階段中國產權式酒店現象的研究，以投資和消費需求動機區分。
- 國內類型
- 消費類旅遊房產
- 休閒度假消費類，如:各類分時度假酒店物業
- 休閒度假住所
- 房產投資+休閒度假，如:各類休閒度假第二住所
- 商業經營型產權酒店
- 經營收益+物業增值，如:星級酒店、服務式公寓、經濟型酒店、度假村等。
- 產權式酒店產品類型眾多，用地性質也不盡相同，國內產權酒店用地性質概括如下:
- 商業性質用地
- 傳統的旅遊星級賓館、酒店立項，土地批租年限為 40 年
- 綜合類用地
- 商住兩用，即，商業和住宅綜合用地，帶有裙房的商務公寓或寫字樓，土地批租年限為 50 年。
- 住宅用地
- 純住宅類酒店式公寓、別墅，土地批租年限為 70 年。
投資風險
- 風險一
- 一些開發商，在推銷自己的產權式酒店房源時，告訴購買者可獲得獨立產權的房屋等。那麼，如果政府相關部門不允許開發商擅自分割銷售原始批准設計為大空間的商業用房，那麼，單獨的酒店客房就不能辦出"小產證"(即消費者無法獲得獨立產權)。這樣，消費者購房後，不可避免地存在一定的法律風險。
- 風險二
- 由於無法取得"小產證"，開發商們或許會轉而"出售"產權式酒店的"承租權"，可對外仍然宣稱為產權式酒店。而在法律上，房屋承租權和房屋所有權是兩個不同的概念。房屋租賃權屬於債權範疇，這是一個相對權，承租人(即消費者、投資者)要行使自己對房屋的租賃權，其首要條件就是房屋出租人(開發商等)的配合，並且，投資人的權利僅僅是相對行使，不能將權利行使絕對化，比如承租人若要轉租，必須徵得出租人的同意。相關法律規定，一般租賃合同的期限最長不超過20年。
- 風險三
- 即使開發商能為投資者辦出"小產證"，產權式酒店的性質也決定了該產權具有依賴性和模糊性。第一，從功能來說，產權式酒店是個具有綜合服務功能的經營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施。離開這些配套設施，客房的獨立使用價值不大。第二，產權式酒店配套設施及共用部位的所有權屬性不明確。客房出售後，酒店配套設施的所有權屬於誰，是投資者共有，還是屬於開發商?其產權在法律上存在模糊性。
- 風險四
- 由於產權式酒店產權的模糊性等，就決定了投資者對開發商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經營管理的情況下，很難將酒店管理公司更換。如果投資者執意解除與酒店管理公司之間的租賃關係，這樣，產權式酒店的經營管理往往容易陷入開發商與酒店管理公司的"地下"操作中。
- 風險五
- 正因為產權式酒店產權上具有依賴性，這就導致如果酒店經營不善，消費者購買的單獨的酒店客房在市場上將難以轉讓。因為酒店必須整體經營，單獨的客房是很難產生同等收益的。如此一來，投資者投資後，就很難全身而退，其預期的"高回報"很大程度上就取決於酒店的經營好壞。