劉歆生

劉歆生，名祥，字人祥，別號歆生;老漢口人稱劉祥，劉善人。清末民初著名商人，地產業主，實業家，買辦，人稱漢口地皮大王。

1875年，劉歆生出生於漢陽縣(今武漢市東西湖區)柏泉鄉劉家嘴村一個貧寒的家庭，幼時為人看鴨、放牛，飽嘗生活的艱辛，但生活的磨礪讓他更加地想出人頭地。

因為祖父，父親都是天主教徒的緣故，劉歆生從小也受洗入教，與漢口的天主堂神父金寶善相識。金神父見他的家境貧寒，遂借200串錢給劉家開了牛奶坊，但規模並不大，和許多小經營業主一樣，艱苦地維持生活。劉歆生成了送奶工，隨後他入堂奉教，在與教會的傳教士的接觸中，逐漸學會了常用英語和法語，並通過天主教會的關係進入漢口太古洋行當了練習生，後升為寫字兼跑街，24歲時升為法商立興洋行買辦(相當於今外資公司的中方職業經理人)，3年後又任法國東方匯理銀行漢口分行買辦。豐厚的收入是他最初的資本積累，而買辦的身份讓他在與洋人打交道的過程中開拓了視野，為他的個人投資提供了契機。劉歆生敢闖敢幹，善於投資的才能慢慢地顯露出來。

1861年漢口開埠，當年即有英、美、俄、法、德諸國的商人和商船到達漢口。到20世紀初年，漢口租界已聚集20多個國家的商人，他們開辦了大小洋行130多家，工廠40多家，銀行近10家。這些外資企業僱傭了約500人左右的買辦，這些買辦在獲得較多財富之後，有一部分人注資承租地方官辦企業，或投資興辦自己的工商企業，其中最有影響的就是法國東方匯理銀行漢口分行的買辦劉歆生。

劉歆生利用法國東方匯理銀行漢口分行買辦的身份，開設了自己的阜昌錢莊，他一方面從法國東方匯理銀行借入-貸款，然後轉手高價貸出，從中謀取暴利。此外，他藉助銀行和洋行的融資，還投資了陽新炭山灣煤礦、歆生鐵工廠、歆生填土公司、歆生榨油廠、普潤毛革廠、匯通錢莊、劉萬順牛皮行、劉萬順土產商店、東方轉運公司、三鎮電話公司、江西銅礦、春和輪船公司等工商企業，一時間其生意是風生水起，為他日後進入地產業奠定了雄厚的基礎。

劉歆生的第一桶金並不是地產，而是小小的芝麻。有一天，劉歆生的義兄劉長陸從上海洋行傳來消息說，歐洲人很喜歡吃中國產的芝麻油，法國人將在上海大量收購芝麻，中國芝麻價格極低，運到歐洲去有很高的利潤。劉歆生果斷地變賣家產，籌集資金到襄樊一帶設莊收購，集運於漢口再轉滬出售，幾筆下來竟賺得50萬兩銀子。時人稱劉歆生運到上海的是滿船芝麻，運回漢口的則是半船白銀元。

地產喚風雲

漢口開埠後，英，俄，法，德，日五國在漢口陸續建起租界。劉歆生成為中國近代三大地產商之一，與漢口租界的建立和擴展有着直接關聯。在今日漢口江漢路以北，麻陽街太古下碼頭以南，中山大道東南的濱江地帶，按地理位置從西南向東北排列，曾經是英，俄，法，德，日五國的租界。1898年，漢口英租界在占地458畝基礎上又擴占337畝。1895年10月，德國以俄、德、法三國促日還遼之功，在漢口劃德租界占地600畝，1898年擴占36.83畝。1896年6月，漢口俄租界占地414畝;同年法租界占地187畝，1902年擴占170畝，合計357畝(後實際占地492畝)。日本則借甲午之役的威勢，於1898年7月設漢口日租界，到1907年共占地622.75畝。

劉歆生面對漢口租界不斷擴展，在義兄劉長陸的啟示和指點下，敏感地意識到漢口市區必然會逐步擴大。處於開埠初期的漢口，地產業剛剛起步，當時漢口市區僅限於今日的中山大道和漢正街一帶，其餘均為湖淌，一到夏天水漲便淪為澤國，當地農民都願意出讓這片低洼的土地。劉歆生果斷地把自己的全部資金和義兄資助的資金全部用於購置城郊的湖淌之地，還向銀行高息貸款，斥巨資大量吃進土地。為了獲得更多的土地，他還想出了划船計價的辦法，在所購土地的四角立上旗杆，在旗杆之間划船，以划槳的次數來計價，就這樣他收購了上至舵落口，下至丹水池，西至後湖(當年還未修堤)，南至租界，方圓約2萬畝的湖淌地，成為名副其實的地皮大王。

1905年，湖廣總督張之洞耗資白銀百萬兩，在漢口北部低洼處築成全長34華里的張公堤，堤內的湖地不再受水害而成了良田。這時，清廷漢口地方官將堤內土地分段清查登記，編製成魚鱗圖冊，按冊印發板契營業。這個地區上自舵落口，下迄丹水池，西至張公堤，南達鐵路邊，劉歆生占有約四分之一的受惠面積。張公堤的建成和土地的清查註冊，不僅使地價增值，而且產權也有了保障，讓劉歆生由此實現了黃土變金的夢想，劉歆生為此在除繳付稅款外，還認繳業主捐銀50萬兩。

五百年前一沙洲，五百年後樓外樓。張公堤建成後，後湖由昔日的澤國之地變為良田沃土，擴展了漢口城市開發與建設的空間，後官府拆除舊城牆，建成後城馬路(今中山大道)。劉歆生利用其開設的填土公司，雇用從河南逃荒來漢之廉價勞動力，將接近市區的地填平，再修路建房出租，並將當時鬧市區(今江漢路一帶)築路命名為歆生馬路;又在今循禮門車站附近，用地25畝闢建花園，稱做劉園，內有浮碧亭、綠天亭、翠寒亭等10多處，布置幽靜淡雅，為遊憩納涼佳地;在花樓街毗鄰的路段修建了兩層樓房，接着向歆生路北段延伸，修築了歆生一、二、三、四路和民意路等;在歆生二路(今江漢二路)對面往東，修建了華商街，並在此街周圍，提供大量地皮給漢口工商界人士，修築起10多條街道，華商街兩邊屬於劉氏的土地身價倍增。

關於歆生馬路，還有一段英國女王為其取名的歷史。上世紀初，英國當局為了繁榮租界，便利交通，欲在湖南街(今勝利街)與湖北街(今江漢路口)之間修築一條新馬路。而這條馬路卻是要修在劉歆生的地皮上，英租界當局找到劉歆生商量，劉歆生爽快地答應了：我出地，你出錢，修的路屬於中國，路名得叫歆生路。英租界當局接受了他的條件。劉歆生讓地建路抬高地價，還將花樓街口以北至今揚子街口至中山大道的土地納入英租界管轄，使英租界的範圍擴大了1/3。道路修成後，英租界當局特呈准英國維多利亞女王，將此路命名為歆生路。歆生路的建成，帶動了漢口城市商圈的繁榮與發展。但對於劉歆生讓基築路 的行為，時人頗有微詞。1927年武漢國民政府收回英租界，合併歆生路和太平路，取江漢關中的江漢兩字為之命名為江漢路。

1912年至1920年，以歆生路為中心，大量的商賈在其附近或投資店鋪，或投資住宅;上海南洋兄弟煙草公司在附近建起南洋大樓;大煙梟趙典之與人合股建起民眾樂園;聯保公司興建起義成總里;大官僚袁海觀先後建起長怡里、長樂里、長康里、長壽里;上海道桑鐵珊建起保和里、保安里、保成里;江西巨商周扶九建起五常里。經過開發，歆生路成為門店聚集的商業中心，也造就了一條百年商業老街。

從此，地產大王劉歆生同泰參燕藥號號東蔡輔卿，福康隆字號東李紫雲，公成匹頭號經理王明文等人在武漢工商界形成幾大巨頭，分足鼎立。武漢工商界為了自身的生存發展，從20世紀初開始謀劃成立近代新式組織，1907年漢口商會率先成立，組織方式以行幫為單位各自選出幫董(會員)，再由幫董全體會議選出議董(董事)，再由議董全體會議選出總理、協理各1人，作為商會領導。地產名流劉歆生任第一界協理。

青山掩名流

為謀取更大利潤，劉歆生還在外地發展其地產業。1906年，京漢鐵路全線通車，劉歆生利用自己買來的候補道台身份和多年積累下來的商界關係向清政府官銀局和洋行借入資金，沿京漢鐵路漢口至石家莊、隴海鐵路陝州至歸德，凡設有劉萬順轉運行分支機構車站附近的土地，儘量收購，豎立劉氏基業石碑。然京漢，隴海鐵路沿線多為遠離城市的荒涼之地，不可能在短期內開發房地產和做實業經濟，但劉歆生大量的資金盡耗於此，卻顆粒無收，他的投資走入極大的困境，加之他經營的企業連年虧損，至1911年劉歆生負債高達500萬兩白銀。湖廣總督瑞澂責成其將房產抵作公產變賣償還欠款，並由湖北官錢局借銀270萬兩替他還洋行外債。1922年，孫武任漢口地畝清查督辦，將劉歆生抵押之部分房產出賣，所得價款除犒賞革命有功者外，其餘全數充公。

劉歆生雖受挫，卻極力張羅建造漢口模範區，聯合大買辦張沛霖、周德安、周繡山、劉子敬、楊坤山、韓永清等大興土木，數年間建起新房2000餘棟。但他不得不變賣舊產，抵還新債。至1933年，其大部分房地產已分別為湖北官錢局、北京天主教堂，交通銀行、東方匯理銀行、濟生公司所有。1938抗日戰爭初期，武漢遭日機輪番轟炸，其房產再遭嚴重損失，且多數為公家徵用;至此，劉已瀕於破產，一蹶不振。但在1945年去世時，其尚存之產業仍居武漢各業主之首。

1938年，日寇攻進武漢。日本人想要劉歆生出面當維持會長，為日本侵略者效力。可是他們始終找不到劉歆生本人。原來早在日軍逼近漢口時，劉歆生就警告其家人，不准和日本人做生意，要相信中國人民的抗戰能力，打敗日本只是時間問題。在日軍侵入漢口前，他住進了法國租界一直沒有露面。

1945年，劉歆生去世，第三天是出殯發喪的日子，日軍堵住其大門不讓出殯。無可奈何的劉家人只得清晨從後門將靈柩抬出。靈柩經過唐家墩、姑嫂樹，後用船運至柏泉劉家嘴西邊的山坡下葬。1996年冬，園林民工在植樹時，意外挖出劉歆生的棺木。當撬開棺材後，他們發現劉歆生的遺體保存完好;棺內除綢裝的衣服外，只有一個十字架，其他什麼物件也沒有。

功過後人評

劉歆生是亂世里的傳奇，成就他的是地產，讓他敗走麥城的也是地產，他的足跡遍布漢口的每一寸土地，他的傳奇經歷和故事至今還被人們津津樂道地訴述着。

劉歆生任東方匯理銀行買辦時，代各錢莊放了不少貸款，遇到兵荒馬亂，有人無力償還，他一律負責墊款還貸;他重視社會交往，與洋行及權貴們建立了密切的關係，但其個人生活卻十分節制，穿着也很樸素;他與人合建華裔跑馬場與英國人一較高低;他辦許昌煙場，勸導吸鴉片的國人改吸紙煙;張之洞倡修張公堤，他捐資50萬元;湖南永州水災、河南安陽旱災、武漢戊戌(1898年)火災及民國二十年(1931年)水災，他與各紳商協同放賑;武昌首義期間，他聯合漢商資助民軍軍費100多萬元;他於1910年創建的私家花園西園，如今發展成名聞遐邇的國家級重點公園中山公園;歷經百年滄桑的江漢路街道上林立的歐式建築，至今還在流轉着劉歆生在那個年代的傳奇。