房地產投資基金
房地產投資基金 REITs就是房地產投資信託，是英文「Real Estate Investment Trust」的縮寫(複數為REITs)。 從國際範圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。 從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。
目錄
投資管理
房地產基金的投資風險種類 房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。 房地產基金的內部控制措施 基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。 房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠儘可能得到來自企業家和投資企業的完整準確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。 房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。 房地產基金的財務管理模式 房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。[1]
特點
1、收益主要來源於租金收入和房地產升值; 2、收益的大部分將用於發放分紅; 3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。
投資價值
REITs的魅力在於:通過資金的「集合」,為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合,分散了房地產投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。
收益比較
近20年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響,近年來歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時間區間內,不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。
開放式
具有流動性強的特點,便於投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資於房地產資產,而是要通過投資於房地產投資信託股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資,而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90%以上。[2]
合夥制
一般由一個負無限責任的普通合伙人(基金管理公司)和一個或多個負有責任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用於房地產投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負責基金經營管理,並對基金債務承擔無限責任;而有限合伙人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。有限合夥制房地產投資基金投資方向嚴格限定於房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依託債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合夥制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業,除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。