物業稅

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物業稅是一個專有名詞。

世界三大漢語詞典分別是中國大陸的《 漢語大詞典》(共13冊，5.6萬詞條，37萬單詞)、中國台灣的《 中文大辭典 》(共10冊，5萬詞條，40萬單詞)以及日本的《 大漢和辭典 》(共13冊，4.9萬詞條，40萬單詞)。漢字是記錄漢語的文字，它已有六千年左右的歷史，是世界上最古老的文字之一。

目錄

名詞解釋

物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨着不動產市場價值的升高而提高。

從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所徵收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，並為之提供保護；然後，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主徵收的補償政府提供公共品的費用。

物業稅的概念解析

世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產徵收物業稅，並以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬於地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。財產課稅是對納稅人擁有的財產或屬其支配的財產課徵的稅收。嚴格來說，財產課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業稅只是財產課稅的其中一種，它屬於從價稅，是對不動產的保有環節進行徵收的稅種。一般來講，「物業」是指房地產及其附屬物。物業稅是對房地產徵收的一種稅，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似於西方國家普遍開徵的房地產稅或不動產稅，屬於財產稅，但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地產徵收物業稅。

我國的物業稅的概念應該是國家針對房地產及其附屬物和附屬物上的收益徵收的一種旨在規範房地產市場秩序與更好的保護物業所有者合法權益的稅收。就目前來說，我國房地產稅制分布於房地產開發建設、交易和保有的各個環節。從廣義上講，房地產稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和城市維護建設稅等稅種。從狹義上講，房地產稅收僅包括房產稅、城市房地產稅（現已取消）和城鎮土地使用稅，共3個稅種。與國際上所稱的房地產稅或不動產稅相對應，我國物業稅應當屬於上述房地產稅收的狹義概念。

物業稅的功能

一是整合房地產產業中稅費徵收管理存在問題的需要。我國的房地產市場稅費雜多且混亂，長久以來的稅費雜糅在一起，名目繁多，對於廣大納稅者來說，造成了很大的經濟負擔，同時由於缺乏一部統一的規範的法律來進行調節，納稅者在繁雜的稅費徵收過程中，沒有法律的救濟手段來應對合法權利遭受侵害，得不到權威的法律指導，維護其自身的合法權益。

二是實現居者有其屋、調節收入分配差距的需要。開徵物業稅使得房產開發的稅金大幅減少，房地產初始價格會降到人民購買力的水平，有利於解決國民的住房問題；同時物業稅的應繳稅額一般都是由物業的應課稅淨額乘以比例稅率得出,這樣的話就會對居住毫宅者課以高稅,對貧窮家庭居住劣房者少徵稅甚至免稅通過,達到調節個人收入分配,縮小社會貧富差距,維護社會穩定的效果。

三是抑制地方政府短期行為、實現地方財政收入穩步增收的需要。近年來表現出的房地產投資過熱的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的經濟增長，物業稅的開徵,使開發商建房時繳納的一部分稅,改由購房者在購買房屋以後按年繳納,在短期內地方財政收入會大幅度減少。但從長遠看,物業保有者每年繳付的物業稅會隨着物業價值的升值而提高,使得政府可以參與物業的持續升值的再分配,有利於地方財政收入穩步增收。

四是引導房地產市場的良性發展，讓房價更合理。針對我國極度過熱的房地產市場，隨着物業稅的開徵，那些處於投資為目的的購房者，在自身擁有多套閒置房，短時間內不能出手的情況下，無疑要繳納更多的房產閒置稅，就這方面來說，以炒房為手段的盲目投資定會打擊投資者的投資信心，減少投資力度。與此同時，房地產開發商也會認真考慮房產市場的各種風險，理性開發，勢必會促進我國房產價格更趨合理、規範。

國外徵收物業稅的經驗及借鑑

1、各國物業稅的課稅標準

美國對不動產保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產稅（也即物業稅）。課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋建築物。美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，並形成系統的財產估價標準和估價方法體系。評估主要採用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據折舊予以調整；三是收入法，即根據財產未來產生的淨收入現值來估算財產的價值。財產稅的稅率是由各地方政府自行規定的，稅率一般依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可徵稅財產的估價來確定。各地方政府為加強對財產稅的徵收，還建立了比較詳細的財產信息管理制度。

英國對物業所有者與租用者徵收的稅種稱之為住房財產稅，它是英納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客，包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業主等幾類。住宅房產的價值由國內收入署的房產估價部門評估，每5年重估一次，按房產的價值分為A～H共8個級別，分別徵收不同的稅額。具體每個級別的稅率由各地區政府根據當年預算支出情況而定。英國住房財產稅減免政策主要有折扣、優惠、傷殘減免、過渡減免四大類。

日本對不動產保有課稅主要設立有固定資產稅和城市規劃稅，固定財產稅是對土地、房屋和建築物、商業有形資產徵收。城市規劃稅是城市規劃事業和土地規劃事業的財源，對土地和房屋的所有者課徵。固定財產稅的稅基為各市町村《固定財產登記冊》中所列示的應稅財產評估價值。在評估房屋和建築物的價值時，根據住房供給政策，對房屋提供稅收減免。

加拿大的物業稅也是對不動產徵收，不動產的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建築物和其他不動產。在加拿大沒有全國統一的物業稅率，稅率主要依據各地方政府的收支狀況自行規定，除此之外，加拿大的一些省還設有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔。

香港物業稅是對土地及建築物課徵的一種稅，主要是對業主來自物業的租金收入徵稅，沒有租金收入的業主則不需要繳納物業稅。香港物業的業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表內，接受稅務局評稅主任的評稅後，再根據評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

2、各國物業稅開徵對我國的借鑑

首先，從上述各國（地區）對物業課稅的概況，我們可以看到，各國的物業稅是地方稅種，由當地政府進行徵收管理。物業稅均對不動產保有環節徵稅，即對土地、房屋和建築物徵收，一般由物業所有者申報並繳納。但是，這些國外的經驗只能作為我國物業稅開徵的借鑑，在於我國與以上其他國家不同的土地所有權性質，在發達的資本主義國家，土地作為私有財產，徵收物業稅或是房產稅對於政府維護社會秩序，保證私有財產的合法增值無可厚非。但我國的土地所有權屬於國家或集體所有，與資本主義國家的土地私有有着本質區別，因此，我國的物業稅應該是針對土地上的不動產而言的，以不動產或不動產的收益作為徵收的對象。其次，在物業稅稅收要素的具體設置上，各國（地區）並不相同，但從徵收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。各國的房產稅都是建立在系統的財產估價標準和估價方法體系，因此，我國的各級政府部門應當儘快的建立房地產估價部門，形成科學合理的財產估價標準和估價方法體系。最後，縱觀各國的房產稅徵收實踐，均有各自在房產稅開徵過程中的優惠政策或減免政策，充分照顧低收入者及弱勢群體的實際情況，從這個角度來說，我國的物業稅在制定過程中也必須考慮針對不同納稅者、不同房產性質的優惠標準和減免的實際情況。

為此，我國在制定物業稅過程中我們應該在充分的考慮到本國的實際國情的基礎上，借鑑國外的先進經驗，為我國物業稅的開徵提供更好的現實條件。