納米樓

香港納米樓有幾大
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納米樓意思是面積非常細小的住宅單位, 在香港近年納米樓成了本地住屋大趨勢，單位愈起愈細，連最新落成的公營房屋，也出現實用面積不超過 200 呎的「龍床盤」, 然而, 呎價卻比豪宅貴。

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各地納米樓面積的比較

縱觀世界各地，不少國家或地區政府都有實施「最低居住空間標準」, 各地的納米樓是一人戶計算。

各國最低居住面積標準 :-

• 香港  : 120呎
• 台灣  : 147 呎
  
• 日本  : 269 呎
• 英國  : 398 呎
  
• 新加坡  : 500 呎

香港納米樓有幾大和奇則設計

香港政府對居住面積並沒有設任何規管限制，根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類，最細的住宅單位類別為 215 呎以下。 215呎便成為納米樓面積的指標， 過往十年落成的開放式單位，面積多介乎 220 至 260 呎之間。

不過香港住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭，可歸類為二人戶。 近年，私樓最細的龍床盤，面積只得 120 餘呎； 而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 呎。以此指標, 香港的納米樓可說冠絕全球，人均居住面積實際可能是納米盤的一半，即是 100 餘呎，大若一個車位的大小, 安放牀後，可活動空間就少之又少了。

納米樓採用開放式設計，無窗「黑廁」，開放式廚房，獨立洗手間連淋浴間, 室內空間不足的同時，單位卻備有露台、工作平台、特大空中花園、落地玻璃窗的設計。

納米樓成因

納米樓
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發展商稱樓價問題

發展商多將納米樓歸咎為樓價問題，由於香港樓價飛升，年輕人供不起中大碼單位的價錢，難以置業。有見及此，發展商為了向這班上車族提供價錢合適、而質素相當的新盤，只好將貨就價，縮細入場單位的面積，自然降低入場樓價，令更多年輕人可以擁有自己的物業，但卻造成納米樓的擁現。

政府稱增加建屋量行先

香港房屋供求失衡，納米樓數量於過去十年間暴增，政府對此的解說，是強調「當前的優先增加建屋量」，並指只有當土地緊絀情況有所改善時，才較有條件探討應否訂立人均居住面積標準的議題。 納米樓便成為提升房屋落成數量的副產品，加上政府亦無意介入發展商如何對納米樓的開則開。

條例放寬，開則更自由
1997 年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，無窗「黑廁」頓成主流，是開放式單位的常備配置。2001 年，發展局為鼓勵環保建築，實施各項樓宇總樓面面積寬免措施，露台、環保平台（工作平台）、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」，可獲豁免計算在發展總樓面面積，卻又可當建築面積發售，結果變相鼓吹了一個又一個「廟細燈籠大」、建築面積高，但室內空間狹小的納米樓，提高了賣價，成為發展商的生財工具。

直至 2011 年，政府才立法規管，限制發水面積不超過 10%, 新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。屋宇署又頒布《2011 年建築物消防安全守則》, 詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求, 發展商只要跟足守則，便不必再就個別設計提交消防安全評估報告，開放式廚房的批則變得方便簡易得多, 增加了納米盤的利潤空間，促使納米樓遍地開花。

限呎限量政策
限呎限量條款下，個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤，大單位數量減少。

納米樓前景

研究顯示，不少納米單位業主在 3 年額外印花稅的轉售限期過後，便立即出售單位，甚至有10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成，已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年，可見納米樓的市場，充斥大量投資者。又有研究發現，於 2013 年至 2018 年間，靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%， 有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業。

以上只計算了樓換樓投資者，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分，顯示很多買家視納米樓為投資工具，而非自住居所。

2019 年按揭成數突然上調阻滯，似乎各界人士對納米樓的買賣熱情已被沖淡。

政府回應市民訴求

發展局在2021年12月30日公布2022年首季的賣地計劃，公布下一個季度有一幅屯門住宅用地以招標形式推出，預計提供2,020伙，同時將會落實加入「限呎」條款，規定單位最細面積為26平方米，即大約280平方呎。

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