REITs

REITs 圖片來自譯問

REITs房地產作為一種房地產證券化商品，其主要投資物件是房地產。 其特點之一是每年強制分配股息。 這個概念很簡單，在過去，辦公樓的所有權屬於一個或幾個大老闆。 現在，大老闆把辦公樓的“所有權”交給了信託公司，然後信託公司將辦公樓的所有權分割成更小的組織，供普通投資者認購。 房地產繁榮和利率水準是兩個最重要的參考名額。

不動產證券化的標的主要為辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等商業不動產為主。不動產證券化商品在國外已行之有年，在美國不動產證券化基金於1880年代就已發行，由於1933年核准美國退休金投資，才獲得一般大眾大舉投資。在2001年，由於體認到REITs對產業與經濟是不可或缺的，故標準普爾500指數首次加入REITs。在國內REITs採取封閉式共同基金的運作模式，以有固定現金流量的不動產為主。每單位金額為新台幣10元，最小申購金額1萬元，而交易方式像股票投資一樣。規模20億元以上者，在櫃買中心掛牌；30億元以上者，在證交所上市。

REITs與經濟景氣呈正相關,從長期來看，房地產投資信託（REITs）的回報率與經濟繁榮和股市表現呈正相關。 2.在過去19年（2000-2018年），REITs經歷了五個負回報年，包括2001年（負3.8%）、2007年（負7.0%）、2008年（下降48%）、2011年（負5.8%）和2018年（負4.7%），其中除2007年外，都屬於經濟放緩週期。 3.2007年和2008年是美國房地產市場泡沫破裂並導致2008年金融危機的年份，因此2008年的年跌幅接近50%。

REITs與房價、租金呈正向關係，公債殖利率呈反向關係,由於REITs的價值等於預期租金收入的折現值，加上持有的房地產資產的價值，理論上REITs的價格將與房地產繁榮、房價和租金呈正相關，但與利率走勢呈負相關（公共債券的價格為正）。 2.因此，在繁榮的底部或繁榮的初期，由於預期經濟繁榮將穩定或改善，利率仍處於下降期或較低區間，REITs通常具有最佳的業績機會（類似於信用債券的回報特徵），例如2003年（增長40.7%）、2004年（增長38%）、2009年（增長38.3%）、， 2012年（增長28.7%），2019年第一季度（增長14.9%）。 3.在繁榮擴張期，租金和房價穩步上升，但債券收益率的上升往往受到抑制，並經常呈現出個位數溫和回報率的表現，如2013年(上漲4.4%)及2016年(上漲5.0%)

REITs的最佳投資及風險時機：景氣谷底或好轉初期且公債殖利率下滑時為最佳投資時機，經濟景氣下滑及房地產景氣反轉為高風險時期宜避免投資,在繁榮的底部或改善的初期，債券收益率從高點加速下降的時期通常是REITs更好的投資機會。 2.在繁榮初期，租金價格可能仍在下降，但通常繁榮的強度仍會推動REITs的價格上漲。 3.租金和房價仍然是REITs業績的基石。 如果住房市場仍處於上升期，那麼處於經濟低迷期的REITs將受到債券收益率下降的保護。 雖然沒有業績機會，但它們可能只呈現低個位數的負回報。 （例如，2001-2002年、2015年、2018年）但如果房地產市場低迷，房價和租金同時下降，並帶動經濟下滑，REITs將大幅下降（例如，2008年）。

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