住房抵押担保证券
住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Security, MBS）是资产支持证券ABS的一种，其偿付给[投资者]]的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。这是类似于一种基于住房担保的“我欠你”性质的贷款。住房抵押贷款证券是一种抵押债务，既由贷款或抵押资产所担保的债务或其他有价证券。21世纪的前几年，许多次级抵押贷款被重新打包转为债券来卖给投资者，这些投资者认为，在未来的某一时刻，这些债券是能够被偿还的。有些抵押贷款证券甚至得到了AAA级的评价，这意味着，评价机构认为这些证券无法偿还的可能性非常低。
我来讲一讲美国这边个人住房抵押贷款证券化的基础流程和主要参与者。在这个行业摸爬滚打了三年，感觉对行业有了一定的理解，怒答一剂。债券的本质是当期支付票面价值，未来获得稳定的现金流。对于买房子的人（借款方），贷款就是当期收到一笔钱，然后未来还款，每个月支付利息。对于贷款方来讲，放一笔贷款可以理解为当期支付一定成本，获得未来现金流（本金+利息）。（类似债券，区别是不确定性）对于贷款方来讲，当期支付成本极高，收益却是缓慢而长期的（资金流动性很低），而且具有不确定性（借款人提前或者延期还款，甚至不还款等等。资产证券化应运而生。资产证券化的本质就是通过各种方式转移/降低资产池的风险和不确定性，最终将非标准的资产池转化成低风险、标准化，高流通性的债券。贷款公司将打包之后的债券转卖出去，就又获得足够的资本进行借贷活动。基础的证券化方式是 pass through，过手券。对资产池进行设计的证券化方式主要有：CMO和本利分离两种。证券化流程：首先，形成规范化资产池。贷款公司通过将符合一定标准，具有类似为特征/属性的资产合并到一个更大的资产池，可以有效降低单笔借款违约的风险。然后，担保。贷款公司在构建资产池之后，通过支付担保公司（所谓的三房：Fannie，Freddie，Ginnie）保费，让担保公司担保资产池的总体风险降低。自从次贷危机之后，担保公司（三方）最终都相当于由国家担保。这个有了“国家”担保的规范化的资产池就是债券，而且是AAA级别债券。这里值得一提的是，所谓“类似特征/属性”的资产其实就是三房公布的满足担保的条件。只有资产池满足一定条件之后三房才会担保。三方公布的担保条件主要和贷款的性质比如APPRAISAL VALUE，LTV，资产类别，贷款者信用分数，还款能力等等。还值得一提的是真正做打包这一块的，一般贷款公司并不多，fannie和freddie有很吸引人的cash window，吸收中小贷款公司的贷款，来组建更大的资产池。对于最后买债券的人（投资者）而言，这就是个普通的债券。CMO和SMBS本质也是这个，区别在于对资产池进行了不同的设计。CMO 对资产进行了更细化的分类，讲资产池的资产分成不同的档，最低档吸收全部损失，如果损失超过最低档之后的档位按顺序依次吸收损失，来保证比之高级的档相对“优质”（没损失）。然后每一档单独打包成一个债券，由于每档吸收损失的优先级不同，每一档打包的债券评级也不同，高档位可以达到AAA级别，低档位就是垃圾级，JumboSMB则是资产池的资产分成本金和利息两部分。借款人每个月还款金额一定，但在其中本金和利息的占比却不同。贷款初期利息所占比重较大，随着贷款余额的减少，利息占比降低。利息和本金也就有不同的风险程度。根据投资者偏好将资产池中的资产分本金和利息打包成两个债券。这其中也涉及到担保公司之类的，但是就不一定是三房了，private label之类的比较多。另外由于mbs的还款具有不确定性和很大概率的提前偿付，在证券化互动中还有一类参与者-servicing buyer，我不知道中文怎么翻译。servicing是借款人提前偿付的那部分资产。可以想象成一个水坝，入口的水（借款人的还款）是不确定的，水位时而高时而低，出口的水却是流量固定的。servicing buyer就起到了这个调节作用吸收所有的提前偿付，这里还涉及到一个servicing rights，servicing value和servicing fee的定价问题。最后一类叫做sub servicer，是一类servicer的细化，是专门在水坝的入口和borrower打交道的。当然在资产池形成之前还会经过很多流程，比如贷款的审核之类的，包括originator，underwriter之类的，但这些和证券化的关系不大，就不细说了。从贷款公司的角度，设计证券化业务的主要部门是capital market组，打包好的证券还涉及到买卖还有hedge之类的。我大概就是做这两块儿的，ALL FUN！入行三年，很感激自己的公司，让我有很充实的成长经历，也越来越喜欢自己所做的事情，对工作有激情，有热爱，当然也有回报。
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住房抵押贷款支持证券
为了分散金融机构在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险，国际上一种通用方法是实行住房抵押贷款证券化。
所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券（Mortgage-backed Security，简称 MBS），借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。
住房抵押贷款证券化只是资产证券化的一种形式。资产证券化是一个大趋势。[1]