住房抵押擔保證券檢視原始碼討論檢視歷史
住房抵押貸款證券（Mortgage-Backed Security, MBS）是資產支持證券ABS的一種，其償付給[投資者]]的現金流來自於由住房抵押貸款組成的資產池產生的本金和利息。這是類似於一種基於住房擔保的「我欠你」性質的貸款。住房抵押貸款證券是一種抵押債務，既由貸款或抵押資產所擔保的債務或其他有價證券。21世紀的前幾年，許多次級抵押貸款被重新打包轉為債券來賣給投資者，這些投資者認為，在未來的某一時刻，這些債券是能夠被償還的。有些抵押貸款證券甚至得到了AAA級的評價，這意味着，評價機構認為這些證券無法償還的可能性非常低。
我來講一講美國這邊個人住房抵押貸款證券化的基礎流程和主要參與者。在這個行業摸爬滾打了三年，感覺對行業有了一定的理解，怒答一劑。債券的本質是當期支付票面價值，未來獲得穩定的現金流。對於買房子的人（借款方），貸款就是當期收到一筆錢，然後未來還款，每個月支付利息。對於貸款方來講，放一筆貸款可以理解為當期支付一定成本，獲得未來現金流（本金+利息）。（類似債券，區別是不確定性）對於貸款方來講，當期支付成本極高，收益卻是緩慢而長期的（資金流動性很低），而且具有不確定性（借款人提前或者延期還款，甚至不還款等等。資產證券化應運而生。資產證券化的本質就是通過各種方式轉移/降低資產池的風險和不確定性，最終將非標準的資產池轉化成低風險、標準化，高流通性的債券。貸款公司將打包之後的債券轉賣出去，就又獲得足夠的資本進行借貸活動。基礎的證券化方式是 pass through，過手券。對資產池進行設計的證券化方式主要有：CMO和本利分離兩種。證券化流程：首先，形成規範化資產池。貸款公司通過將符合一定標準，具有類似為特徵/屬性的資產合併到一個更大的資產池，可以有效降低單筆借款違約的風險。然後，擔保。貸款公司在構建資產池之後，通過支付擔保公司（所謂的三房：Fannie，Freddie，Ginnie）保費，讓擔保公司擔保資產池的總體風險降低。自從次貸危機之後，擔保公司（三方）最終都相當於由國家擔保。這個有了「國家」擔保的規範化的資產池就是債券，而且是AAA級別債券。這裡值得一提的是，所謂「類似特徵/屬性」的資產其實就是三房公布的滿足擔保的條件。只有資產池滿足一定條件之後三房才會擔保。三方公布的擔保條件主要和貸款的性質比如APPRAISAL VALUE，LTV，資產類別，貸款者信用分數，還款能力等等。還值得一提的是真正做打包這一塊的，一般貸款公司並不多，fannie和freddie有很吸引人的cash window，吸收中小貸款公司的貸款，來組建更大的資產池。對於最後買債券的人（投資者）而言，這就是個普通的債券。CMO和SMBS本質也是這個，區別在於對資產池進行了不同的設計。CMO 對資產進行了更細化的分類，講資產池的資產分成不同的檔，最低檔吸收全部損失，如果損失超過最低檔之後的檔位按順序依次吸收損失，來保證比之高級的檔相對「優質」（沒損失）。然後每一檔單獨打包成一個債券，由於每檔吸收損失的優先級不同，每一檔打包的債券評級也不同，高檔位可以達到AAA級別，低檔位就是垃圾級，JumboSMB則是資產池的資產分成本金和利息兩部分。借款人每個月還款金額一定，但在其中本金和利息的占比卻不同。貸款初期利息所占比重較大，隨着貸款餘額的減少，利息占比降低。利息和本金也就有不同的風險程度。根據投資者偏好將資產池中的資產分本金和利息打包成兩個債券。這其中也涉及到擔保公司之類的，但是就不一定是三房了，private label之類的比較多。另外由於mbs的還款具有不確定性和很大概率的提前償付，在證券化互動中還有一類參與者-servicing buyer，我不知道中文怎麼翻譯。servicing是借款人提前償付的那部分資產。可以想象成一個水壩，入口的水（借款人的還款）是不確定的，水位時而高時而低，出口的水卻是流量固定的。servicing buyer就起到了這個調節作用吸收所有的提前償付，這裡還涉及到一個servicing rights，servicing value和servicing fee的定價問題。最後一類叫做sub servicer，是一類servicer的細化，是專門在水壩的入口和borrower打交道的。當然在資產池形成之前還會經過很多流程，比如貸款的審核之類的，包括originator，underwriter之類的，但這些和證券化的關係不大，就不細說了。從貸款公司的角度，設計證券化業務的主要部門是capital market組，打包好的證券還涉及到買賣還有hedge之類的。我大概就是做這兩塊兒的，ALL FUN！入行三年，很感激自己的公司，讓我有很充實的成長經歷，也越來越喜歡自己所做的事情，對工作有激情，有熱愛，當然也有回報。
住房抵押貸款支持證券
為了分散金融機構在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險，國際上一種通用方法是實行住房抵押貸款證券化。
所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是債券），然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。
從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（Mortgage-backed Security，簡稱 MBS），借款人每月的還款現金流，是該證券的收益來源。
住房抵押貸款證券化只是資產證券化的一種形式。資產證券化是一個大趨勢。[1]