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REITs 图片来自译问

REITs房地产作为一种房地产证券化商品，其主要投资物件是房地产。 其特点之一是每年强制分配股息。 这个概念很简单，在过去，办公楼的所有权属于一个或几个大老板。 现在，大老板把办公楼的“所有权”交给了信托公司，然后信托公司将办公楼的所有权分割成更小的组织，供普通投资者认购。 房地产繁荣和利率水准是两个最重要的参考名额。

不动产证券化的标的主要为办公大楼、购物中心、仓库、饭店、量贩卖场等商业不动产为主。不动产证券化商品在国外已行之有年，在美国不动产证券化基金于1880年代就已发行，由于1933年核准美国退休金投资，才获得一般大众大举投资。在2001年，由于体认到REITs对产业与经济是不可或缺的，故标准普尔500指数首次加入REITs。在国内REITs采取封闭式共同基金的运作模式，以有固定现金流量的不动产为主。每单位金额为新台币10元，最小申购金额1万元，而交易方式像股票投资一样。规模20亿元以上者，在柜买中心挂牌；30亿元以上者，在证交所上市。

REITs与经济景气呈正相关,从长期来看，房地产投资信托（REITs）的回报率与经济繁荣和股市表现呈正相关。 2.在过去19年（2000-2018年），REITs经历了五个负回报年，包括2001年（负3.8%）、2007年（负7.0%）、2008年（下降48%）、2011年（负5.8%）和2018年（负4.7%），其中除2007年外，都属于经济放缓周期。 3.2007年和2008年是美国房地产市场泡沫破裂并导致2008年金融危机的年份，因此2008年的年跌幅接近50%。

REITs与房价、租金呈正向关系，公债殖利率呈反向关系,由于REITs的价值等于预期租金收入的折现值，加上持有的房地产资产的价值，理论上REITs的价格将与房地产繁荣、房价和租金呈正相关，但与利率走势呈负相关（公共债券的价格为正）。 2.因此，在繁荣的底部或繁荣的初期，由于预期经济繁荣将稳定或改善，利率仍处于下降期或较低区间，REITs通常具有最佳的业绩机会（类似于信用债券的回报特征），例如2003年（增长40.7%）、2004年（增长38%）、2009年（增长38.3%）、， 2012年（增长28.7%），2019年第一季度（增长14.9%）。 3.在繁荣扩张期，租金和房价稳步上升，但债券收益率的上升往往受到抑制，并经常呈现出个位数温和回报率的表现，如2013年(上涨4.4%)及2016年(上涨5.0%)

REITs的最佳投资及风险时机：景气谷底或好转初期且公债殖利率下滑时为最佳投资时机，经济景气下滑及房地产景气反转为高风险时期宜避免投资,在繁荣的底部或改善的初期，债券收益率从高点加速下降的时期通常是REITs更好的投资机会。 2.在繁荣初期，租金价格可能仍在下降，但通常繁荣的强度仍会推动REITs的价格上涨。 3.租金和房价仍然是REITs业绩的基石。 如果住房市场仍处于上升期，那么处于经济低迷期的REITs将受到债券收益率下降的保护。 虽然没有业绩机会，但它们可能只呈现低个位数的负回报。 （例如，2001-2002年、2015年、2018年）但如果房地产市场低迷，房价和租金同时下降，并带动经济下滑，REITs将大幅下降（例如，2008年）。