商業地產

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商業地產是中國的一個經濟類術語。

中國，從來就是一個文化底蘊極度豐富的國家，中國的文字，更是凝聚着中國的文化精魂。中國最早出現的和文字相關的文化記憶就是倉頡造字，小小的文字中蘊藏了無限的文化，然後就出現了最初的甲骨文。

目錄

名詞解釋

所謂商業地產，是指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。商業地產是一個具有地產，商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別於單純的投資和商業，又有別於傳統意義上的房地產行業。

我國正式使用商業地產的概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業開創了中國模式下的「訂單式商業地產」，此後，各大房地產開發商相繼推出商業地產品牌，我國已經處於商業地產最興盛的時期。

廣義的商業地產是指用於從事商業活動的房產或地產，一切用於商業用途並取得實質的商業效益的房地產項目都統稱為商業地產。商業地產用途廣泛，其中包括酒店、商場、超市、便利店、購物中心、商務樓、特色商業街、會展中心等。我國房地產開發商開發的最普遍的商業房地產項目就是大型購物中心。購物中心的地產開發模式起源於商業地產模式，在房地產領域，購物中心的開發與經營與商業地產開發與經營相通。

商業地產開發模式的特徵

對於傳統的住宅房地產，我國商業地產模式具有如下主要特徵。

1) 投資規模大，高收益，高風險。

商業地產開發項目一般規模巨大，投資大，市場變幻莫測。商業地產的開發往往伴有巨大的商業價值與經濟收益，因此收益相對較高，但是高收益伴隨着高風險，正常的商業地產經營需經歷兩至三年的過渡期，這期間需要占據大量的資金，增大了投資風險。

2) 區位因素是價值的主要源泉。

傳統物業的「級差地租」理論一定程度上決定了區位因素在房地產規劃與開發上屬於核心因素，而商業地產的商業價值需要通過穩定的客流量來體現，客流量的直接決定因素就是區位因素，因此，區位因素是商業地產獲得充分價值的重要源泉。

3) 用途廣泛，經營方式靈活。

商業地產開發後可以用於商場、超市、專賣店、餐飲店、娛樂店等多種業態用途，經營方式可以隨時靈活變換。同時招租加盟商時也可以靈活地選擇不同業態的店鋪，允許多種多樣的經營風格與經營方式。

4) 對開發商的綜合實力要求很高。

商業地產開發商不僅需要雄厚的資金實力，更需要具備較強的商業規劃能力以及商業經營能力。我國規模較大的房地產開發商通常具有較強的資金實力與較為通暢的現金流，但是普遍不具備較強的獨立經營商業地產的能力，更多的開發商需要藉助專業的商業經營管理公司，而後期的商業經營管理是決定商業地產項目經濟效益的重要因素。

5) 商業地產項目需要政府的支持。

商業地產項目規模巨大，往往體現一個城市的商業發達程度，有的城市的商業地產更成為城市的標誌。商業地產的成功需要前期的準確規劃與定位，同時成為城市整體規劃的重要組成部分，因此更需要藉助政府的支持。

購物中心與商業地產的區別

購物中心與商業地產在多個方面存在較為明顯的區別，主要的區別包括如下幾個方面。

(1) 研究範疇與所屬領域不同

兩者在分屬領域上有着本質的區別。購物中心是起源於零售學，相對於百貨店、超市、便利店等零售形態而言，屬於零售學主要研究的範疇；商業地產是房地產開發的一種新形式，主要相對於住宅地產、工業地產、旅遊地產等而言，屬於房地產學和房地產經濟學主要研究的範疇。

(2) 商業形態與功能不同

購物中心的商業形態就是零售中心，以購物的功能為主，其他的商業功能都為輔助功能；商業地產涵蓋了包括零售、商務、娛樂、餐飲、休閒等功能，範圍擴大到整個商業領域，包括了酒店、商場、超市、便利店、購物中心、商務樓、特色商業街、會展中心等多種商業形態。

(3) 財產擁有的主體不同

購物中心擁有主體可以是零售商，也可以是開發商，如果是出售形式的購物中心，主體就是零售商，它擁有購物中心的產權，而如果是出租形式的購物中心，主體還是商業項目的開發商；商業地產的擁有主體可以是商業地產開發商自己，如果是出售的形式，擁有主體可以是各種商業業主。

(4) 終端服務的客體不同

購物中心是零售終端，直接的服務客體就是購買消費品的消費者；商業地產終端服務的顧客可以是零售商，也可以是其他的商業業主，如酒店、商場、企業、個人等。

(5) 盈利模式不同

購物中心主要的盈利模式就是銷售商品或提供相應的與銷售有關的服務；商業地產盈利模式或為出售房產、或為出租房產，或為出售與出租相結合，也可以自己經營商業地產，如某些商業地產開發商與一些零售商和其他的商業服務供應商合作，自己仍擁有對商業地產的所有權，並能夠取得對商業項目後期的經營權，並從中取得一部分的經營管理收益。

(6) 經營關注點不同

購物中心關注點主要在如何吸引更多的顧客光顧，同時努力尋找更好的銷售模式與降成本模式，關注的問題過多集中在市場營銷、渠道管理、購物環境與主題、產品定價與折扣等；商業地產的主體是商業地產開發商，盈利的關注點更多集中在地段商業價值的發掘以及出售或出租價格的高低上，還是傳統的房地產開發商關注的方面。

購物中心與商業地產的聯繫

購物中心雖然與商業地產存在諸多方面明顯的區別，但是兩者也存在很多天然的聯繫。

(1) 購物中心是商業地產應用的主要形式

商業地產實際應用的商業形態多種多樣，但是相當比例的商業地產開發項目後期運用到建設購物中心上來，購物中心是商業地產應用的最主要的形式。

(2) 購物中心開發模式是商業地產開發模式的承接

近幾年新落成的絕大多數購物中心都是商業地產開發商與零售商及其他商業服務供應商合作，由商業地產開發商開發興建，後期由零售商等進行經營管理，承接了我國典型的商業地產開發模式。

(3) 購物中心與商業地產的關注焦點與經營理理念有相似之處

雖然購物中心與商業地產在主要的關注焦點上截然不同，但是兩者的關注點有交叉和相似之處。購物中心經營意在最大限度地吸引顧客光顧，以客流以及顧客的購買力為依託收穫價值；商業地產發掘地段的商業價值，也考慮了相關的客流量與交通條件等諸多因素，沒有客流的支撐，地段的商業價值也無從體現，遠期的商業地產開發商也同時會關注地段商業的發展潛力，而不是僅僅關注地段的租金價格。

(4) 當代購物中心開發需要零售商、商業服務提供商與開發商的親密合作

在商業地產的開發模式產生之前，零售中心、酒店、商務寫字樓等商業項目的開發完全以不同的主體為主導，如零售商開發一個商場或超市，只是單純按照自己的開發思路遠作，商場或超市的房地產開發交由非商業地產專業開發商完成，職能相互獨立，零售商只管商業運營，不管開發風險，而房地產開發商只關注施工價格與相關租金，不涉及商業價值方面的問題。商業地產開發模式問世，尤其是「訂單式地產」模式的開創，引領了一股開發商與零售商或其他商業服務提供商的合作熱潮，這股熱潮正在不斷地規範商業項目開發的流程與思路，有利於後期的商業運作創造更多的收益。