香港地产业

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香港的房地产业已有悠久的历史，1841年英国占领香港后拍卖土地，逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度。

目录

介绍

1950年代末期到1980年抵垒政策结束前，因政局动荡，大批中国大陆人口移入，香港人口急速膨胀，居住成为当时社会经济中一个严重问题。因此香港政府出于人道理由与社会安定，于1950年成立之香港模范屋宇会提供土地。1954年开始大量兴建徙置区。在1960年代，香港屋宇建设委员会推出廉租屋邨。1970年代初，大批地产公司纷纷借此牛市时机挂牌上市筹集大量资金发展业务。此时持香港工商持续增长，成为现战后以来空前的繁荣。随著需求上涨，发展规模渐大，经营房地产所需资金也日见庞大，一些小型地产公司在此时逐渐被淘汰，实力雄厚的地产商逐渐垄断市场。此时地产业也成了香港经济的重要的支柱，1997年亚洲金融风暴爆发，香港地产市道受到重创，大量业主变成负资产，2002年11月，特区政府为了挽救楼市，减少土地供应和政府退出房地产市场等的方法，直到2010年，楼市几乎回到1997年金融风暴前夕的水平。

2010-2020年香港连续10年蝉联全球最难负担楼价的地区。根据2020年的统计数据，香港中位数收入住户平均需要20.8年不吃不喝的收入才能负担一个住房。

早期的城市建设及土地制度

第一次鸦片战争之后，英国取得香港成为其殖民地，而当时英国之所以看中香港，主要原因是维多利亚港，英国人当时正在建立一条全球的贸易路线，来运输他们购买和生产的原材料与产品，他们需要不向他们征税的自由贸易港，而维多利亚港作为天然的避风港，水深港阔，正是英国人的需求。因为英国人将香港设为了自由贸易港，英国人无法从贸易中征税，但建设香港又需要资金，但香港却土地贫瘠而且缺乏自然资源，而英国政府又不愿运钱过来，那么政府唯一可以做的，也是唯一拥有的就只有土地。由此开始了土地在香港发展中的重要角色。

1841年，根据《英皇制诰》，所有土地马上皆属英国皇室所有，称为官地（Crown land），香港的土地拍卖并不是真的将土地永久出售，而只是出售有期限的使用权（Leasehold），可以称之为“批地”，而这也确定了现行的土地批租制度，但新界区居民的红契土地仍保留著清朝政府的地权制度。早期批地年期极长，为999年，而后期缩短至99年，而现时批地年期大多为50年。英国人于1841年6月7日便公报公开发售（批地）土地并于同月14日由海军上将Admiral Sir Charles Elliot于澳门成功拍出404幅土地。而由于土地全部属于政府（英国皇室），政府作为一个垄断的供应者，为提高土地价格，维护自己利益，限量卖地成为了政府最理性的行为，而这就是高地价政策的开始。

1950年代初至1960年代

踏入二十世纪，于四十年代后期开始由此中国大陆的战乱与动荡，大量内地居民涌来香港，香港人口急速膨胀，香港人口由1946年的60万，于1949年激增至186万，到1959年更超过了300万，人口的急剧增加使居住成为当时社会经济中一个严重问题。在港九各地，到处出现一些简陋的木屋。由于木屋区频频发生火灾，港府于是设立徙置区安置灾民。由于居住环境恶劣及严重短缺，成为当时香港社会最严峻的一个问题。

因此港英政府出于人道与社会安定，于1950年成立香港模范屋宇会，由政府拨地，为低收入居民提供廉租房屋，兴建之屋苑有模范邨，而于1954年开始大量兴建徙置区，后来的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。当时，香港除了贸易外，轻工业渐渐崛起，而大量从内地来港的贫穷移民便成为了工厂工人，徙置区可以视作等同于工人宿舍，降低工厂的成本，更有助于香港的出口，其实就是一种补贴出品。另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的价格，即有助于政府的高地价政策。1950年代随人口的激增，大量资本拥入地产业，香港就出现了房地产热潮。在高地价政策下港英政府可以以低税率来维持香港的竞争优势，同时又有收入搞公共服务，为低收入提供一定的保障同时，中产可经投资物业而享受到财富增加的好处，这渐渐便加强了整个香港社会对高地价政策的路径依赖。

1955年港府修改建筑条例，鼓励新建筑物向高空发展，以缓解楼宇供应紧张的困境，楼宇建造高度不再受1903年起实施的普通民房高度以5层为限的规定所限制，新条例准许建筑物的高度为街道宽度的1.41倍，每层的高度也由3.66米减至2.74米。而在此之前，若要兴建高出5层的楼宇，得报港督和行政局审批核准，在20世纪50年代初，香港超过5层的高楼还只有寥寥10多间。1955年爱国商人霍英东投资兴建当时香港最高的大厦——蟾宫大厦，在兴建的过程中，霍英东开创了“分层出售”、“分期付款”、“卖楼花”等的售楼方式，为香港地产业发展带来革命，加速了整个香港地产市场的繁荣，是香港地产发展史上一个里程碑。从此地产业成为香港的经济支柱之一，占GDP的比重在20%以上，成为香港经济的“晴雨表”。 1965年香港股灾，香港爆发了银行信用危机，恒生指数在这次股灾跌了四分之一。接著房地产价格暴跌，陷入了战后第一次大危机之中，许多地产公司倒闭，香港房地产业一直延续到1969年才有所好转。

1970年代

1970年代是香港的地产狂潮年代，香港的华资巨头，现时的香港四大地产商等便是由此起家，如华人首富李嘉诚，他在1958年转型投资地产，1971年成立长江实业，1972年于香港交易所上市。同年，当时的香港总督麦理浩制定了“十年建屋计划”政策，要在1973年至1982年的十年期间，为180万香港基层居民提供公共房屋单位。1974年，石油危机导致香港股市暴跌，地产业全面调整，香港楼价下跌了三至四成。1975年底开始，房地产市场续渐回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值。至1978年，又推行“居者有其屋计划”，解决二百多万基层市民的自置居所需要。由此可见当时的高楼价已是严重社会问题。1977至1979年两年间，香港人口由450万人急增至500万人，楼宇出现供不应求，屯门、沙田、葵涌等香港新市镇逐步成型，分散市区香港岛及九龙区挤迫的人口密度。这个时期的香港持续快速发展，香港房地产市场达到高潮。

中英联合声明

直至1981年，中英双方有关香港问题谈判，中华人民共和国政府将对香港行使主权，令港人出现信心危机。一年内，香港楼价下跌六成。至1984年9月，《中英联合声明》发表，声明在“一国两制”的原则下，中国政府会确保其社会主义制度不会在香港特别行政区实行，香港奉行的资本主义制度、社会制度和生活方式可以维持“五十年不变”。后来市民信心渐渐回升，楼市慢慢再度复苏。

另外《中英联合声明》限制每年香港土地供应不得多于50公顷，令地本身已经少的土地供应更少，直接把香港楼价推上新高。 1989年，北京“六四事件”爆发，中共以武力镇压学运，部分香港人对前景失去信心，资金人才外流，楼价再度大跌，为刺激经济及重拾港人信心，当年的港督卫奕信提出“玫瑰园计划”，决定兴建规模庞大的新机场，即今日的赤鱲角机场。

十多年内，香港地价上升了二十倍，过高的地价，使只有少数的拥有庞大资本的地产商才能参与土地市场，结果做成寡头垄断，造成政府与地价巨头与数百万私楼拥有者这共同利益体，而这造成了主权移交后高地价的必需继续性。而另外企业，特别是中小企也需要高楼价，物业是香港工商业的重要抵押品，中小企往往通过抵押物业向各银行借贷，流动周转，高房价令楼成为香港银行最接受的抵押品，此同时又强化了高地价。市区住宅楼价在1995年，售价约每平方米4万港元，普通市民难以负担。