建設用地使用權

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建設用地使用權是全國科學技術名詞審定委員會審定、公布的科技類名詞術語。

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目錄

名詞解釋

建設用地使用權是指使用權的所有者依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。

《民法典》所稱的建設用地使用權在《城市房地產管理法》中被稱為土地使用權，兩概念均指國有建設用地使用權。

建設用地使用權的取得

建設用地使用權有創設取得與移轉取得兩種方式，分別對應國有土地的一級市場與二級市場。其中，創設取得可採取有償出讓或無償劃撥等方式，移轉取得則有轉讓、互換、出資、贈與或抵押等方式。

1.創設取得

（1）無償劃撥。十地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在十地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據物權法律制度的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規規定的其他用地。

依據《民法典》第三百四十七條規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。用於商業開發的建設用地不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

（2）有償出讓。除上述可經劃撥取得的情形外，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。建設用地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

建設用地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，其中，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

《民法典》第三百五十九條規定：「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理；非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」

關於非住宅建設用地使用權，土地使用權出讓合同約定的使用年限滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

關於住宅建設用地使用權，目前我國尚未出台續期費用繳納或減免的法律或行政法規。

2.移轉取得

（1）移轉取得的方式。建設用地使用權轉讓、互換、出、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

依《城市房地產管理法》第三十九條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部十地使用權出讓金，並取得十地使用權證書；（2）按照出讓合回約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬干成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

（2）讓與禁止。下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權，但未符合《城市房地產管理法》第三十九條規定的條件的；②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；③依法收回土地使用權的；④共有房地產，未經其他共有人書面同意的；⑤權屬有爭議的；⑥未依法登記領取權屬證書的；⑦法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

3.登記

設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

建設用地使用權的期限

以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

土地使用者通過轉讓方式取得的七地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。