都市更新

市區更新
圖片來自uro

市區更新（urban renewal），又稱都市再開發、城市改造、都市復興、舊區改造或市區重建，在台灣簡稱都更，是指都市內因為早期欠缺城市規劃或是建築物日久失修，而作出全面或部份性的重新興建或整理及修緝計劃或工程。

在許多發展歷史相當悠久的城市，都需要透過市區更新來解決原有市中心功能萎縮的問題。但是在實行的同時，常會有反對意見，例如老舊建物重建的釘子戶。

目錄

概論

都市的發展有其生命週期，歷史悠久的都市勢必面臨經濟功能與物質功能之衰退，從而衍生出經濟無效率及社會秩序等問題。透過都市更新手段可促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

城市經濟學的解釋認為，城市的土地有其地租，而地租可以分為現狀土地利用下的實際地租，以及改造後最優化狀態下的潛在地租。一塊土地剛開發時，業主為了實現利潤最大化，往往會致力於使土地的實際地租達到潛在地租的水平。但是，由於城市的發展和擴展、基礎設施的完善等，土地的區位條件發生變化，潛在地租得到提升；而建築物老化、需要修繕，使得實際地租反而下降，二者之間產生「租差理論」。當實際地租和潛在地租的租差足夠大時，資本就有了獲利的空間，城市空間就有可能進行。

都市更新依其目的性可分為三大面向，分別為整建、重建與維護。若依此面向針對都市地區進行更新，則可以集中公私部門間有限資源進行有效率的更新。

處理方式

1. 拆除重建：指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住戶安置及改進區內公共設施，通常伴隨着土地使用性質或容積率的變更。
2. 整建、整治、微更新：指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
3. 維護：指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

好處

都市進行都市更新後，可能有以下好處：

• 樓價升值。
• 在商業區或觀光區，發展成景點，吸引遊客。
• 改善市容（例如更新後生活垃圾集中轉運，而不是再隨意棄置於街頭）。
• 以新版的建築法規為依據，使用了更新的建築材料和工藝，因此建築的抗震能力與品質會更高。
• 改善街巷狹窄、停車困難情況（前題是都更的同時，以建蔽率縮減的方式，進行道路拓寬、設置人行道和地下停車場）。
• 改善居住環境（例如改造排水管網、新建公共服務配套設施）。
• 容積率獎勵、相關稅負的減免（地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅）。

爭議

• 儘管政府多宣傳市區更新可以為社會帶來好處，但實際上政府著眼的是市區重建帶來都市貧民區的遷移、地價提高帶來物業稅的增加、以及都市因為新建築活動帶來就業與經濟活動增加所衍生出來的經濟與政治效益。
• 對於社區居民而言，市區更新的結果是可能破壞當區本土文化以及既有的社會網絡，使得原有的社區文化以及生活面臨瓦解。
• 更新後的社區地價提高、租金上漲，導致士紳化，許多不願轉換居住環境，但是因為收入低而無力繼續留在原地居住的民眾，不得不外遷至郊區。
• 原業主的土地持份縮水，因為經由建商主導的都更，會蓋更高的樓層，並將其中的約50%以上劃歸建商利益，導致有更多的房屋被賣出。
• 為了使更新有利可圖，都市更新往往會對發展商進行容積率獎勵，導致都更後的建築物更高，影響到周圍原有居民的日照權。
• 一些更新個案只增加了住宅單位數，但是沒有相應改善交通、教育、醫療等公共服務的供給，導致城區原有基礎設施壓力增大（例如交通擁堵惡化、學位緊張）。
• 土地批租及土地財政制度下，為了使開發商在更新項目中盈利而提高容積率，對單個項目而言可能是成立的，但是若在城市內大面積鋪開，會導致城市更新向市場大量投放新房。這些新房會擠佔新樓盤的市場，進而弱化政府從土地拍賣中獲益的能力，反而要在城區為這些新增的單位提供更多公共服務，惡化政府的財政狀況。
• 一些不願意進行都更的原住戶可能在「少數服從多數」的規則下被強拆民宅。
• 部分業主因更新前透過違章建築增加許多建築面積，並要求更新後對這些面積也進行補償，以及有部分釘子戶漫天要價，因而產生了不合理的財富再分配，甚至導致許多都市更新案因為這些業主的貪婪而流產。