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地租旧称地税，是香港政府向部份土地的承租人所征收的税项，不管物业是被占用或空置，均须缴纳。业主所缴纳地租或地税的款额是固定的，抑或会随应课差饷租值的变动而改变，要视乎有关物业的土地契约所属类别而定。除了业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂，所有位于新九龙及新界的土地承租人均属地租的征收对象。除此之外，基于1997年主权移交的安排，1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业也改为征收地租。[1]
目录
介绍
在1985年5月27日或以前获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业，以及业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂，向政府缴纳的是地税而非地租。地租和地税的法律基础和负责部门并不一样：地租由差饷物业估价署负责按《地租（评估及征收）条例》第515章征收，而地税由香港地政总署根据其他法例或第515章获豁免缴交新地租负责征收。
征收对象
1841年香港开埠，香港岛上的土地于同一年便开始由殖民地政府出售予私人买家。除了中环花园道的圣约翰座堂的土地属永久业权外，其他所有土地均以批租形式出售。契约条款因应出售当时的土地政策而有差异。一般的批租期为固定年期75年、99年、150年或999年，而没有续租权利；或是可续租年期75年、99年或150年，而有权分别再续租相同的年期。土地买方（即契约持有人）须于批给契约时，向政府缴付反映当时土地的地价，并且缴交年租，此之为“地税”（有时亦会笼统称为“地租”）。地税通常为象征式金额。
香港岛和界限街以南的九龙半岛为中国永久割让予英国之地，而界限街以北之新九龙和新界则为英国按1898年签定之《展拓香港界址专条》而向中国之租借部份，限期99年。因这些地区的土地只属租借性质，所以港英政府需另立法源去确立在这地区收取税项。故在这些地区所批出和卖出的土地缴交的，便是为“地租”，有别于按其他法例而征收的“地税”。
《中英联合声明》
中国政府及英国政府于1984年12月19日签署《中英关于香港问题的联合声明》（下称《联合声明》）。该声明于1985年5月27日生效，而其附件III载列有关批出新土地契约及不可续期土地契约的续期事宜。
根据《联合声明》附件III的规定，香港政府在1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的新土地契约的租期不可超越2047年6月30日。（而在这期间获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业，也改为缴交地租，而非之前这两地区一直缴交的地税。）土地承租人须缴纳地价及象征式租金直至1997年6月30日，在该日以后则无须补地价，但须每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的年租，此后，年租会随应课差饷租值的改变而调整。
附件III亦订明，除了短期租约和特殊用途的契约外，1997年6月30日以前期满的不可续期土地契约，如承租人愿意，均可续期至2047年6月30日止，无须补地价。从续期之日起，每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的年租，此后，年租会随应课差饷租值的改变而调整。
至于1997年6月30日以后期满而没有续期权利的契约，附件III订明，将按照香港特别行政区有关的土地法律及政策处理。
《新界土地契约（续期）条例》（香港法例第150章）
《联合声明》附件III载列的大部分不可续期契约是关乎新界（包括新九龙）的土地。当时有超过30,000张新界土地契约，不少属共有业权。由于没有可能逐张契约续期，唯一可行方法就是透过立法，在差不多同一时间把大批的契约续期。政府因而在1988年制定了香港法例第150章《新界土地契约（续期）条例》。
该条例第6条把所有新界土地契约（除葵青货柜码头及香港中文大学等28幅特殊用地外，于回归后另拟新契，有效期亦是50年，但并非由1997年7月1日起计）自动续期至2047年6月30日，毋须补地价，但承租人须按照第8条的规定，每年按时缴纳相当于批租土地应课差饷租值3%的租金。不过，有关新定应缴地租和豁免地租的条款稍后被废除，并纳入1997年制定的《地租（评估及征收）条例》（香港法例第515章）中。
《基本法》
《香港特别行政区基本法》于1997年7月1日生效，令《联合声明》所订明的土地政策得以实施。
第120条 香港特别行政区成立以前已批出、决定、或续期的跨越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特别行政区的法律继续予以承认和保护。
第121条 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。
第122条 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地承租人，其父系为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。
第123条 香港特别行政区成立以后满期而没有续期权利的土地契约，由香港特别行政区自行制定法律和政策处理。
自1997年7月1日后的批地安排
香港回归及香港特别行政区政府成立后不久，政府根据《联合声明》附件III制定首项土地政策。行政会议于1997年7月15日通过各项有关土地契约和相关事宜的条文。
上述土地政策包括，由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，惟新批作特殊用途契约及短期租约则除外。承租人除缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳地租，款额相当于批租土地应课差饷租值的3%。
当没有续期权利的土地契约期满后，香港特别行政区政府有全权酌情决定期满后续期50年。承租人无须补缴地价，惟同样须由续期当日起就有关物业每年缴纳地租，款额相当于有关物业应课差饷租值的3%（而特殊用途土地另计）。
特殊批地及地租政策
政府对以下14类机构的特殊批地及地租安排如下：
- 公用事业公司（电力公司、电讯公司、煤气公司等，铁路除外）、香港赛马会：按市价批出公用事业及马场所需用地，并按现行地租及地税政策缴纳地租。
- 香港房屋委员会：以1000元象征性价格批出建造资助出售房屋所需土地（通常在开始接受申请前两个月，但亦有例外），并按现行地租及地税政策缴纳地租；公屋方面，已拆售商业部分予领展或已纳入租者置其屋计划的屋邨需注册为一地段，处理与新建资助出售房屋相似。而由房委会全权持有的屋邨，则根据短期租约（在建时）及归属令（完工后，按照《房屋条例》第5条规定，不适用于土地注册制度），永久批予房委会。
- 香港房屋协会：以按市价折扣（通常为半价）后的地价批出建造公屋及资助出售房屋所需土地（而该地价折扣将成为资助出售房屋日后售价及补地价计算参考），并按现行地租及地税政策缴纳地租。
- 市区重建局：以1000元象征性价格批出重建项目土地，并按现行地租及地税政策缴纳地租。
- 私人会所、慈善机构、国际学校及资助专上院校用地（不包括中文大学及赛马会）：以1000元象征性价格批出所需土地；契约修订及增批则无需付地价或只需付优惠地价（约数十万至数百万元）。
- 香港中文大学：按《香港中文大学条例》第18条规定，只可收取每年10元象征性地租（包括但不限于条例第2条订明大学本部所在的沙田市地段437号）；契约修订及增批则无需付地价。
- 自资专上院校：按政府一贯政策，自资专上院校土地以象征性1或1000元批出，只有10年地契年期，并按办学情况决定续期与否；契约修订及增批则无需付地价或只需付优惠地价（约数十万至数百万元）；此外，这种批地契约需同时由地政总署及教育局批核。
- 深圳市人民政府：西九龙站内地口岸区以永久租赁（同时与政府及九铁公司租赁）方式，连同司法管辖权（不包括六项指定民法及名义港深边界）于2018年9月4日凌晨零时起划归深圳市福田区；地租为象征性1000元，条款为深圳度身订造，享有特权与美国驻港总领事馆相若，香港政府无权干涉深圳市政府一切行为。
- 美国驻港总领事馆：设于中环花园道的美国驻港总领事馆的地契原则上年期为75加75年（1950年4月19日起计算；只可用作领事馆，否则必须交还），但港英政府于1960年于领事馆地契上加入可选择续期至999年（以及解除出售限制）条款，并已于1999年以4千4百万港元代价行使。
- 香港政府各部门：免地价永久批出土地，不用缴纳地租，但按照“政府永久拨地”政策及编配系统管理。
- 驻港国安公署：将设于大角咀的总部用地以免地价形式批出，为期50年。
- 外交部驻港特派员公署：设于坚尼地道的外交部驻港特派员公署大楼、宿舍及官邸，以象征性1或1000元批出，地契年期直至2047年为止。
《地租（评估及征收）条例》（香港法例第515章）
自《联合声明》生效后，所有政府土地契约均包含一项标准条件，规定由1997年7月1日起，承租人每年须缴纳租金，款额相当于批租土地应课差饷租值的3%（下称“地租”）。不过，香港法例第150章和政府土地契约条件均没有就评估、缴纳和征收地租提供足够详情，亦没有赋予地租缴纳人任何权利就评估提出反对及上诉。为方便管理地租的评估和征收，政府于1997年5月30日制定了《地租（评估及征收）条例》（下称《地租条例》）。而根据该条例第34条，另一附属条例，即《地租（评估及征收）规例》（下称《地租规例》）于1997年6月6日制定，旨在就地租的评估及征收事宜制定守则及程序。
《地租条例》适用于根据下列契约所批租的土地权益：
- 《新界土地契约（续期）条例》（香港法例第150章）第6条适用范围内续期的契约；及
- 契约有明文规定，须每年不时缴纳地租，款额相当于批租土地应课差饷租值的3%。