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地租舊稱地稅，是香港政府向部份土地的承租人所徵收的稅項，不管物業是被佔用或空置，均須繳納。業主所繳納地租或地稅的款額是固定的，抑或會隨應課差餉租值的變動而改變，要視乎有關物業的土地契約所屬類別而定。除了業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂，所有位於新九龍及新界的土地承租人均屬地租的徵收對象。除此之外，基於1997年主權移交的安排，1985年5月27日或以後獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業也改為徵收地租。[1]
目錄
介紹
在1985年5月27日或以前獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業，以及業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂，向政府繳納的是地稅而非地租。地租和地稅的法律基礎和負責部門並不一樣：地租由差餉物業估價署負責按《地租（評估及徵收）條例》第515章徵收，而地稅由香港地政總署根據其他法例或第515章獲豁免繳交新地租負責徵收。
徵收對象
1841年香港開埠，香港島上的土地於同一年便開始由殖民地政府出售予私人買家。除了中環花園道的聖約翰座堂的土地屬永久業權外，其他所有土地均以批租形式出售。契約條款因應出售當時的土地政策而有差異。一般的批租期為固定年期75年、99年、150年或999年，而沒有續租權利；或是可續租年期75年、99年或150年，而有權分別再續租相同的年期。土地買方（即契約持有人）須於批給契約時，向政府繳付反映當時土地的地價，並且繳交年租，此之為「地稅」（有時亦會籠統稱為「地租」）。地稅通常為象徵式金額。
香港島和界限街以南的九龍半島為中國永久割讓予英國之地，而界限街以北之新九龍和新界則為英國按1898年簽定之《展拓香港界址專條》而向中國之租借部份，限期99年。因這些地區的土地只屬租借性質，所以港英政府需另立法源去確立在這地區收取稅項。故在這些地區所批出和賣出的土地繳交的，便是為「地租」，有別於按其他法例而徵收的「地稅」。
《中英聯合聲明》
中國政府及英國政府於1984年12月19日簽署《中英關於香港問題的聯合聲明》（下稱《聯合聲明》）。該聲明於1985年5月27日生效，而其附件III載列有關批出新土地契約及不可續期土地契約的續期事宜。
根據《聯合聲明》附件III的規定，香港政府在1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的新土地契約的租期不可超越2047年6月30日。（而在這期間獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業，也改為繳交地租，而非之前這兩地區一直繳交的地稅。）土地承租人須繳納地價及象徵式租金直至1997年6月30日，在該日以後則無須補地價，但須每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租，此後，年租會隨應課差餉租值的改變而調整。
附件III亦訂明，除了短期租約和特殊用途的契約外，1997年6月30日以前期滿的不可續期土地契約，如承租人願意，均可續期至2047年6月30日止，無須補地價。從續期之日起，每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租，此後，年租會隨應課差餉租值的改變而調整。
至於1997年6月30日以後期滿而沒有續期權利的契約，附件III訂明，將按照香港特別行政區有關的土地法律及政策處理。
《新界土地契約（續期）條例》（香港法例第150章）
《聯合聲明》附件III載列的大部分不可續期契約是關乎新界（包括新九龍）的土地。當時有超過30,000張新界土地契約，不少屬共有業權。由於沒有可能逐張契約續期，唯一可行方法就是透過立法，在差不多同一時間把大批的契約續期。政府因而在1988年制定了香港法例第150章《新界土地契約（續期）條例》。
該條例第6條把所有新界土地契約（除葵青貨櫃碼頭及香港中文大學等28幅特殊用地外，於回歸後另擬新契，有效期亦是50年，但並非由1997年7月1日起計）自動續期至2047年6月30日，毋須補地價，但承租人須按照第8條的規定，每年按時繳納相當於批租土地應課差餉租值3%的租金。不過，有關新定應繳地租和豁免地租的條款稍後被廢除，並納入1997年制定的《地租（評估及徵收）條例》（香港法例第515章）中。
《基本法》
《香港特別行政區基本法》於1997年7月1日生效，令《聯合聲明》所訂明的土地政策得以實施。
第120條 香港特別行政區成立以前已批出、決定、或續期的跨越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關的一切權利，均按香港特別行政區的法律繼續予以承認和保護。
第121條 從1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的，或原沒有續期權利而獲得續期的，超出1997年6月30日年期而不超過2047年6月30日的一切土地契約，承租人從1997年7月1日起不補地價，但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的租金。此後，隨應課差餉租值的改變而調整租金。
第122條 原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地，如該土地在1984年6月30日的承租人，或在該日以後批出的丁屋地承租人，其父系為1898年在香港的原有鄉村居民，只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，原定租金維持不變。
第123條 香港特別行政區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約，由香港特別行政區自行制定法律和政策處理。
自1997年7月1日後的批地安排
香港回歸及香港特別行政區政府成立後不久，政府根據《聯合聲明》附件III制定首項土地政策。行政會議於1997年7月15日通過各項有關土地契約和相關事宜的條文。
上述土地政策包括，由批租日期起計，新批土地契約的年期定為50年，惟新批作特殊用途契約及短期租約則除外。承租人除繳付地價外，還須由批租當日起每年繳納地租，款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。
當沒有續期權利的土地契約期滿後，香港特別行政區政府有全權酌情決定期滿後續期50年。承租人無須補繳地價，惟同樣須由續期當日起就有關物業每年繳納地租，款額相當於有關物業應課差餉租值的3%（而特殊用途土地另計）。
特殊批地及地租政策
政府對以下14類機構的特殊批地及地租安排如下：
- 公用事業公司（電力公司、電訊公司、煤氣公司等，鐵路除外）、香港賽馬會：按市價批出公用事業及馬場所需用地，並按現行地租及地稅政策繳納地租。
- 香港房屋委員會：以1000元象徵性價格批出建造資助出售房屋所需土地（通常在開始接受申請前兩個月，但亦有例外），並按現行地租及地稅政策繳納地租；公屋方面，已拆售商業部分予領展或已納入租者置其屋計劃的屋邨需註冊為一地段，處理與新建資助出售房屋相似。而由房委會全權持有的屋邨，則根據短期租約（在建時）及歸屬令（完工後，按照《房屋條例》第5條規定，不適用於土地註冊制度），永久批予房委會。
- 香港房屋協會：以按市價折扣（通常為半價）後的地價批出建造公屋及資助出售房屋所需土地（而該地價折扣將成為資助出售房屋日後售價及補地價計算參考），並按現行地租及地稅政策繳納地租。
- 市區重建局：以1000元象徵性價格批出重建項目土地，並按現行地租及地稅政策繳納地租。
- 私人會所、慈善機構、國際學校及資助專上院校用地（不包括中文大學及賽馬會）：以1000元象徵性價格批出所需土地；契約修訂及增批則無需付地價或只需付優惠地價（約數十萬至數百萬元）。
- 香港中文大學：按《香港中文大學條例》第18條規定，只可收取每年10元象徵性地租（包括但不限於條例第2條訂明大學本部所在的沙田市地段437號）；契約修訂及增批則無需付地價。
- 自資專上院校：按政府一貫政策，自資專上院校土地以象徵性1或1000元批出，只有10年地契年期，並按辦學情況決定續期與否；契約修訂及增批則無需付地價或只需付優惠地價（約數十萬至數百萬元）；此外，這種批地契約需同時由地政總署及教育局批核。
- 深圳市人民政府：西九龍站內地口岸區以永久租賃（同時與政府及九鐵公司租賃）方式，連同司法管轄權（不包括六項指定民法及名義港深邊界）於2018年9月4日凌晨零時起劃歸深圳市福田區；地租為象徵性1000元，條款為深圳度身訂造，享有特權與美國駐港總領事館相若，香港政府無權干涉深圳市政府一切行為。
- 美國駐港總領事館：設於中環花園道的美國駐港總領事館的地契原則上年期為75加75年（1950年4月19日起計算；只可用作領事館，否則必須交還），但港英政府於1960年於領事館地契上加入可選擇續期至999年（以及解除出售限制）條款，並已於1999年以4千4百萬港元代價行使。
- 香港政府各部門：免地價永久批出土地，不用繳納地租，但按照「政府永久撥地」政策及編配系統管理。
- 駐港國安公署：將設於大角咀的總部用地以免地價形式批出，為期50年。
- 外交部駐港特派員公署：設於堅尼地道的外交部駐港特派員公署大樓、宿舍及官邸，以象徵性1或1000元批出，地契年期直至2047年為止。
《地租（評估及徵收）條例》（香港法例第515章）
自《聯合聲明》生效後，所有政府土地契約均包含一項標準條件，規定由1997年7月1日起，承租人每年須繳納租金，款額相當於批租土地應課差餉租值的3%（下稱「地租」）。不過，香港法例第150章和政府土地契約條件均沒有就評估、繳納和徵收地租提供足夠詳情，亦沒有賦予地租繳納人任何權利就評估提出反對及上訴。為方便管理地租的評估和徵收，政府於1997年5月30日制定了《地租（評估及徵收）條例》（下稱《地租條例》）。而根據該條例第34條，另一附屬條例，即《地租（評估及徵收）規例》（下稱《地租規例》）於1997年6月6日制定，旨在就地租的評估及徵收事宜制定守則及程序。
《地租條例》適用於根據下列契約所批租的土地權益：
- 《新界土地契約（續期）條例》（香港法例第150章）第6條適用範圍內續期的契約；及
- 契約有明文規定，須每年不時繳納地租，款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。